相続についての情報を調べていると「借地権つき」などといった言葉を目にすることがあるかもしれません。
今回は、相続の対象となる「借地権」についてまとめました。
主に用語の解説と、借地権（地上権・賃借権）についての内容とちがいについて解説しています。
なお、借地ではなく、土地つきの一戸建ての相続については「土地つき一戸建てを相続する前に知っておきたいお金のこと」をご覧ください。
※記事の内容は慎重に精査しておりますが、内容を保証するものではありません。実際の相続については、当社では弁護士さんや司法書士さんといった方や、所有者の方、不動産会社様と連携して手続きを進めています。
借地権とは
借地権とは、建物を立てるために土地を持っている人（所有者）に対してお金（地代）を支払って土地を借りる権利のことです。
契約の上で、土地の所有権を移さずに、土地を借りるだけでその借りた土地に自分の建物を立てることができる権利です。
専門的な表現では、土地を借りる人を借地権者といい、土地を貸す人（所有者）を借地権設定者と呼ぶことがあります。
主に「借地借家法」により定められる借地権は、建物の所有を目的にする地上権（物権）と土地の賃借権（債権）のことを指します。
借地権は民法にその記載がありますが、土地を借りる目的が建物の所有である場合には「借地借家法」の適用を受けます。
反対に、青空駐車場や資材置き場（あるいは臨時の設備設置や一時使用）に対して借地借家法が適用されることはありません。
なお、冒頭ご紹介した「借地権つき」とは一戸建てなどで、借りた土地に建物が立っているケースのことを指します。
新旧の借地法による借地権
現在「借地権」というと1992年8月に制定された借地借家法と、それ以前に存在した旧借地権が存在しています。（92年以前は借地法と借家法がそれぞれ分かれていました）
やや専門的になりますが、まとめると以下の表のようになります（契約方法や詳細なちがいは考慮しておりませんので、専門家にお尋ねください）
| 借地権 | 存続期間 | 更新初回後の存続期間 | 更新2回目以降の存続期間 | |
| 借地法（旧法） | 木造等 | 30年 | 20年 | |
| 鉄骨造・鉄筋コンクリート造 | 60年 | 30年 | ||
| 借地借家法（新法） | 普通借地権 | 30年 | 20年 | 10年 |
| 一般定期借地権 | 50年以上 | 更新なし（更地へ原状回復） | ||
| 事業用借地権 | 10年以上50年未満 | 更新なし（更地へ原状回復） | ||
| 建物譲渡特約付き借地権 | 30年以上 | 建物の土地所有者への譲渡で借地権消滅 | ||
今回は、主に1992年8月に制定された借地借家法についてご説明します。
既存の借地には旧法の内容が適用される場合もある
新旧で存続期間などが異なる借地権についてですが、1992年以前に契約された既存の借地については、旧法が適用されます。
仮に1990年に木造で建てられた建物の場合には、旧借地法で存続期間が2020年ごろとなるかもしれません。さらに、更新ということになれば、旧借地法が適用されたまま、2050年ごろまで契約が続くケースも考えられます。
旧法の契約内容のまま更新が続く場合などは、30〜60年という年月が経過し、契約内容が曖昧なだけでなく、契約書自体が紛失されてしまっている場合もあるようです。
相続のトラブルとならないように、専門家などに相談し、最新の注意が必要だといえます。
地上権について
地上権は、土地の所有者（地主）の次に強い権利で、登記の義務があります。
たとえば、あなたが借りた土地に、あなたが建てた建物を第三者へ転売したり、貸したりすることができる権利も含まれます。
そのため、土地を自由に使用できる地上権を設定すると地主のメリットが小さくなるので、地上権が設定されている借地を見ることはほとんどないようです。
賃借権について
次に土地の賃借権です。一般に「借地」というとこの土地の賃借権のことを指す場合が多いようです。
土地の賃借権は、地主と合意して契約を行い、地代を支払うことで建物を建てて利用することを認められます。
地上権とは異なり、譲渡または転売などを行う場合には必ず地主の承諾が必要になります。
くわえて、借地に建てた建物を立て替える際にも地主の承諾が必要になってきます。
しかしながら、借地上の建物を第三者に譲渡しようとするとき、譲渡することで地主が不利になる可能性がないのに地主が第三者への譲渡を拒むときには、土地を利用している本人が申し立てることで、地主の許諾に代わる許可を与えることができる場合もあるようです。
以上をまとめると以下の表のようになります。
| 所有権 | 地上権 | 土地の賃借権 | |
| 存続期間 | 無制限 | 任意 | 最低30年以上 |
| 地代 | なし | 任意 | あり |
| 譲渡 | 自由に譲渡できる | 自由に譲渡できる | 地主の承諾が必要 |
| 増改築 | 自由にできる | 自由にできる | できない |
| 抵当権の設定 | できる | できる | できない |
| 登記の可否 | できる | できる（地主に義務） | できない |
| 転借地権（又借） | できる | できる | できない |
相続と借地権との関係
借主が亡くなった場合には賃借権は相続人に相続されます。
なぜなら、たとえ地代を払って借りているとはいえ、建物を建てて維持しているということは、立派な財産価値があるからです。
つまり、借地権は相続税（あるいは贈与税）の課税対象となります。
土地の相続税の評価額の一定の基準になるのが路線価です。
実際に借地を相続する場合には専門家に相続税について調査を依頼すべきだと言えるでしょう。
借地権の評価額
借地を相続する場合、角地や路線価の高い便利な場所で、まとまった平米数の土地を相続する場合には、相続税についてもよく考える必要が出てきます。
一般に普通借地権の場合、その評価額は「普通借地権の価額＝自用地の価額×借地権割合」で求めます。
自用地とは、相続で土地の評価を行う場合に使われる用語で他人が使用する権利のない土地
のことです。
つまり、自由に使うことができる制限のない無垢の土地をイメージしていただければ良いでしょう。自用地を目的によって制限する、たとえば人に貸したら自用地は「借地」になり、建物を建てて貸す場合には「貸宅地」となります。
相続の対象となる土地や建物が、路線価地域に存在していれば「路線価×地積」、倍率地域に存在していれば「固定資産税評価額×倍率」でだいたいの金額を知ることができます。
路線価の場合、丸印の上下左右に黒塗りや斜線などが存在せず「170C」などと表記されていれば1平米あたりの路線価が170×1,000=17万円で、借地権割合がCの「70％」であることがわかります。
路線価ではなく、評価倍率の場合には「倍率表」の町名や大字名などの一覧から該当する箇所を参照して概算を行うことができます。
なお、路線価図や評価倍率表は、国税庁「財産評価基準書｜国税庁」により調べることができます。
借地権のある建物と相続
借地の家や借地権を相続する場合、大きく2つ考えるべきことがあります。
まずひとつは、先にお伝えしたように土地の利用に制限がかかってくることです。
たとえば、リフォームや増改築、建て替えといった大きな内容については地主の許可が不可欠です（土地の賃借権の場合。間取りや床面積などに変化がない内容などの変更については不要な場合もあります）
さらに、当たり前のことではありますが、毎月地代を支払う必要もあります。
土地にかかる固都税（固定資産税・都市計画税）を直接収める必要がなく、新たに土地を購入して家を建てるよりも割安なため、借地権つきの建物は魅力的だとも感じます。
しかしながら、地代や利用方法の制限などを総合的に判断して相続後の処遇や方向性を考えておかれることをオススメいたします。
まとめ
今回は現在「借地権」について、とくに用語の解説やそれぞれの違いについてお知らせいたしました。
相続対象となる物件は、その多くが旧借地権や普通借地権の範囲に存在するものではないでしょうか。
借地の物件について相続し、リフォームなどをお考えの方は不動産会社さんや弁護士さんや司法書士さんといった方に相談されているかもしれません。
普段、ただでさえ複雑な法律関係の書類や契約書を見る中で、見聞きしない専門用語などに頭を抱えていらっしゃる方もいらっしゃることと思います。
この記事が、今後相続をお考えの方にとって少しでもお力になれれば幸いです。
最後までお読みくださいましてありがとうございました。